“银行账上肯定有钱，而且也有意愿在地产项目上加大投入，目前的障碍只是宏调的红线。”一家国有房地产开发集团财务总监对记者表示。

　　面对“宏调红线”，银行在紧缩了大半年之后还是没能按捺住进军地产的冲动。本报记者近日从多家银行广东省分行了解到，不少银行在下半年均有加强在地产开发贷方面的计划。不过，这次银行瞄准的目标已经不是此前两年红得发紫的住宅物业，而是悄然转向了商业物业。

　　商业用地未经历炒作狂潮

　　风险可控收益稳定

　　“好的商业性物业风险比较小，而且其租金收入带来的现金流相当稳定。”一家股份制银行广州分行人士对记者表示，宏调政策收紧了地产开发贷款的发放总量，但是其所在银行经过从去年年底到今年上半年对自身客户经营情况的观察之后发现，此前合作的商业性物业项目开发受到宏调影响比较小。

　　这一状况亦为地产业内人士所认同。广东中地行房产代理有限公司董事长徐建平对记者表示，之所以商业性物业的开发没有受到宏调太大影响，主要是因为在土地供应环节上，商业性物业并没有经历此前住宅物业用地的疯狂上涨。

　　“此前的开发贷，主要是住宅物业开发，开发商是通过一次性销售房屋的形式来回款；而商业性物业的开发，更多的是通过长期租金收入的方式回款。由于需求和销售的火爆，在过去四年中住宅物业开发商的现金流状况要远比商业物业开发商好，这也直接推高了住宅用地的需求和价格。”徐建平对记者表示。

　　他认为，在目前宏调压力导致成交量萎缩的情况下，此前大量高价囤地的住宅物业开发商被迫咽下此前大手笔拿地带来的后果，而商业性物业的经营和开发至此则后来居上，在行业中凸显出自身的优势。“一方面商业用地的土地成本没有被炒作过高，开发商的成本压力肯定小于住宅物业项目；此外，如果从地方政府的角度考虑，商业性物业持续的资金收入将带来持续的税收来源，在地产市场不景气的情况下其自然会转向支持商业性物业的开发。”

　　而从银行的角度来看，成本压力小并且现金流细水长流的项目从长远角度考虑有助于熨平市场波动带来的风险。“从我们上半年类似项目的合作情况来看，基本上没有受到太多宏调政策的影响，因此下半年我们的信贷额度会优先考虑这方面好的项目。”前述银行人士对记者表示。

　　银行在开发贷中居强势地位

　　“卖方市场”过滤风险

　　但是，业内人士亦表示，在目前的市况下银行与商业物业开发商之间的合作也并非“天作之合”。一家国有房地产开发公司财务总监对记者表示，商业性物业项目在目前市况下对银行资金的吸引是很自然的，但是从开发商的角度而言商业性物业的开发和普通住宅开发特性并非完全一致。

　　“普通住宅开发，开发商的投入是一次性的，即土地成本、建筑成本和销售成本加总，基本可以估算出整体的成本，银行在风险评估方面相对较为容易；而商业性物业的开发，开发商的成本除了土地成本和建筑成本之外，还有长期的维护成本，这一块并不是特别好估算，从银行的角度而言其风险评估环节可能将面临一些困难。此外，商业性物业的销售和租赁并非一次性，而一般来讲商业性物业的贷款周期比较长，在拉长的周期内物业的租金收入是否能维持稳定，也将直接考验银行放贷的眼光。”该人士对记者表示。

　　不过，尽管面临这些挑战，在眼下市况中银行在开发贷款中的强势地位却可以从一定程度上为其过滤掉上述风险。前述银行人士亦对记者坦承，银根收紧令银行在市场上的议价权大大提升，目前的市场基本是“卖方市场”。“我们的目标是广东省内排名前20左右的大型开发商，这些开发商的项目操作经验比较丰富，风险控制方面将不会有太大问题。根据我们上半年在这方面的合作情况，双方都还是很满意的，不久前我们还和某大型地产商达成协议，将其旗下一栋商业性物业的开发贷转成法人按揭贷款，风险方面是没有问题的。”该人士对记者颇有信心地表示。

　　本报记者 罗克关